进一步整顿规范房地产市场秩序力促房地产市场的平稳健康发展

　　[摘 要]进一步整顿规范房地产市场秩序，力促房地产市场稳定健康发展，已经引起各级领导的高度重视。最密集的出台一系列的房地产市场调控政策，为楼市“退烧”，是当前各级政府急需解决的重要课题。要使房地产市场健康平稳发展，必须采取切实可行的政策和措施，继续扎实做好各项工作。
　　[关键词]房地产市场；整顿调控规范；平稳健康发展
　　[中图分类号]F28 [文献标识码] A [文章编号] 1009 — 2234（2016）12 — 0094 — 02
　　国务院总理李克强最近指出：“强化地方主体责任，因地因城施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。”人民银行行长周小川指出：“近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的平稳健康发展。”住建部明确要求各地进一步整顿规范房地产市场秩序，继续加大工作力度，促进房地产市场平稳健康发展。与此同时，十月初以来，全国各地多个城市密集出台新的房地产市场调控政策，多地重启限购、限贷，各地为稳房价使出了“洪荒之力”。这充分说明进一步整顿规范房地产市场秩序，最密集的出台一系列的房地产市场调控政策，为楼市“退烧”，促进房地产市场稳定健康发展，已经引起各级领导的高度重视，是当前急需解决的重要课题。
　　一、全国一、二线城市房价涨幅向三、四线城市蔓延
　　一是一、二线城市房价涨幅向三、四线城市蔓延，已经形成全面的涨幅态势。从国家统计局获悉，8月70个大中城市中，64个城市房价环比上涨，比7月增加了13个。其中，北上广深四个城市同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%。二是房价全面上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏良性循环。既没有经济良好的预期，缺乏基本面的支撑，也没有收入大幅上涨的支持。三是房地产价格全面上涨对高端收入群体而言，房价尚且可以接受，但对于低端收入群体而言，购房希望渺茫。四是房地产相关政策调整可能加大金融风险。银行新增信贷主要投向房地产市场，隐性首付贷、消费贷绕道进入房地产、P2P网贷、民间过桥资金等产品大量进入房市，投机需求增加，足以引起警惕。五是住宅用地整体较低，供给受到制约，留给住宅用地的少之又少。在地王频出，在面粉比面包贵的预期下，恐慌性入市不难理解。六是房价过快上涨加剧社会矛盾。避免楼市房价大幅上涨至关重要。七是调控房地产市场缺乏长效机制。没有走出房地产市场短期调控，行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。
　　二、我市今年前三季度房地产市场基本状况
　　从2016年前三季度看，全市房地产市场运行总体形势呈现回暖趋向。
　　1.房地产开发投资持续下降。全市房地产今年前三季度新开发面积194.21万平方米，投资金额约59.09亿元，同比下降约15.01%。其中，中心城区开发面积132.37万平方米，投资金额约44.12亿元，同比下降8.67%。
　　2.全市商品房销售保持增长，价格小幅下降。全市房地产今年前三季度商品房销售面积275.02万平方米、28656套，同比增长28.1%。其中，商品住宅销售面积199.47万平方米、22274套，同比增长18.35%，成交均价4078元/平方米，与上年度同比下降2.88%。中心城区商品房销售面积82.53万平方米、8423套，同比增长9.72%。其中，商品住宅销售面积74.49万平方米、7349套，同比增长19.49%。商品住宅成交均价5483元/平方米，同比下降6.09%。
　　3.待售商品房去库存压力进一步缩小。截止今年九月底，全市今年上半年待售商品房库存总面积654.42万平方米。其中，商品住宅库存面积439.57万平方米，于去年底相比商品房库存减少121.66万平方米，完成全年任務的86.9%，超额完成省确定的112万平方米任务。商品住宅去化周期由去年底31.5个月减少到9月底的20.88个月。中心城区待售商品房库存总面积290.98万平方米。其中，商品住宅库存面积192.63万平方米。商品住宅去化周期由去年底24.26个月减少到9月底的22.4个月。
　　4.全市存量房交易活跃。全市房地产今年前三季度存量房成交面积171.03万平方米、23824套，同比减少2.6%、增长14.8%。其中，存量住宅成交面积144.55万平方米、21738套，同比减少0.91%、增长12.9%。中心城区二手房成交面积64.7万平方米、7834套，同比增长27.18%、34.65%。其中，二手住宅成交面积56.95万平方米、7449套，同比增长39.77%、37.5%。
　　虽然，我市房地产市场运行总体形势呈现回暖趋向，毋庸讳言，受全国房地产市场大气候影响，还存在以下问题：一是房地产价格虽然小幅下降，但价格仍然偏高，远远超出我市低端收入群体可承受能力；二是待售商品房库存压力也很大，去库存任务也很重。三是受经济下行影响，居民收入有限，刚性需求不强，商品房销售市场将无明显变化。四是政策及信贷支持力度相对薄弱。五是存量商品房交易税费依然偏高，影响房地产交易市场活跃。五是房地产供给结构尚不丰富，优质房源偏少，难以满足消费需求。六是房产问题引发群体性上访事件呈上升趋势，短期解决难度较大。
　　三、房地产市场健康平稳发展的政策和措施
　　最近全国各地一系列房地产市场调控政策密集出台，必将促进我市房地产市场秩序进一步整顿和规范，我市要紧紧抓住这一有利契机，采取切实可行的政策和措施，力推我市房地产市场稳定健康发展。
　　1.强化地方政府的第一责任
　　市政府作为房地产建设和调控政策的组织者和执行者应负起第一责任。必须强化市政府的第一责任。要建立健全市政府第一责任工作责任制，充分发挥市政府调控房地产应该有主动性和积极性，注重楼市资源的协调，积极把控房价和去库存等目标进行结合，加大市政府对房价和去库存等调控的考核。积极细分政策，使差别化政策真正落地和实施。坚决把国家确定的房地产各项调控政策措施在基层落到实处，以稳定房地产价格的实际成效，取得老百姓的信任。

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